Отвечаем на наиболее популярные вопросы о капитальном ремонте многоквартирных домов
В связи с внесением изменений в Жилищный кодекс РФ и ряд других документов, определяющих порядок проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, у граждан возникает множество вопросов. Здесь мы публикуем ответы на наиболее частые из них.
Если собственники не оплачивают взносы на капитальный ремонт, какие могут быть последствия?
Оплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязанностью собственника помещения в многоквартирном доме, как и плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность собственников уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ, установлена статьей 169 ЖК РФ.
В случае, если собственники своевременно не уплачивают взносы на капитальный ремонт, у них появляется обязанность уплачивать еще и пени. Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (часть 14.1 статьи 155 ЖК РФ).
Оплачивается ли составление сметы из фонда капремонта, сформированного из минимального взноса? (В ЗПО-2403 прописано составление проектной документации)
В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Состав проектной документации и требования к ее содержанию изложены в Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (далее – Положение). В соответствии с пунктом 1 Положения оно применяется, в том числе, при подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов капитального ремонта объектов капитального строительства. Сметная документация входит в состав разделов проектной документации (часть II Положения). Требования к содержанию этого раздела содержатся в пункте 30 Положения.
Таким образом, расходы на составление сметной документацией признаются расходами на разработку проектной документации и могут быть профинансированы за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Наша управляющая компания объявлена банкротом. Собственникам предлагают перейти на непосредственное управление. Подскажите, сможем ли мы в этом случае выбрать специальный счет для накопления средств на капитальный ремонт?
Владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив, а также региональный оператор. Если в вашем доме будет выбрано непосредственное управление, то вы вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами.
В нашем доме товарищество собственников жилья. Мы еще год назад стали собирать взносы на капитальный ремонт. С ноября будут обязательные платежи на капитальный ремонт. Должны ли мы будет перечислить собранные средства на специальный счет?
В настоящий момент нет требования об обязательном перечислении средств, накопленных до принятия и опубликования региональной программы капитального ремонта, а также до введения обязательных платежей на капремонт. Однако такое решение может быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании по общим правилам, установленным Жилищный Кодексом РФ.
Ремонт в нашем доме запланирован на 2022-23 годы. Трубы и крыша находятся в плачевном состоянии. Если жители откроют спецсчет и подадут заявку на капремонт из-за крайней необходимости, например, в 2018 году, но на спецсчете будет не хватать денег на все работы по замене труб и ремонту крыши, то как и кто покроет эту разницу? Можно ли это сделать за счет следующих взносов по тому же тарифу, что и оплачивалось до капремонта? Или же надо будет брать кредит? Поможет ли нам регоператор в финансировании этой разницы или, если мы откроем счет, то будем все вопросы решать сами?
В случае выбора спецсчёта собственники все вопросы решают сами на общем собрании, а в случае нехватки средств на спецсчёте могут взять кредит, проценты по которому будут выплачиваться из дальнейших взносов.
Функции и обязанности регионального оператора регулируются статьями 180 и 182 Жилищного кодекса РФ. На региональном уровне полномочия регионального оператора при осуществлении возложенных на него функций определены статьей 15 Закона Пензенской области от 1 июля 2013 года № 2403-ЗПО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области» (с последующими изменениями).
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете регионального оператора области, региональный оператор аккумулирует взносы на капитальный ремонт, осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту, осуществляет финансирование расходов на капитальный ремонт, организует начисление, сбор и учет взносов на капитальный ремонт.
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на специальных счетах, владельцем которых определен региональный оператор, он открывает на свое имя специальный счет и совершает операции по этому счету.
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на специальных счетах, владельцем которых региональный оператор не является, региональный оператор может оказать консультационную, информационную, организационно-методическую помощь по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Возможно ли проведение капитального ремонта общего имущества в МКД до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт?
Жилищным кодексом не установлена зависимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД от срока наступления обязанности собственников помещений в МКД по уплате взноса на капитальный ремонт.
В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в доме по предложению лица, осуществляющего управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД должны быть, в частности, утверждены источники финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса).
Частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса установлено, что расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
Фонды капитального ремонта формируются из вносов на капитальный ремонт, процентов за задержку уплаты собственниками таких взносов и банковских процентов, начисляемых на сумму взносов (в случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете) (часть 1 статьи 170 Жилищного кодекса).
К иным источникам финансирования капитального ремонта, прямо упомянутым в законе, относятся, в частности, дополнительные взносы, уплачиваемые собственниками в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса, средства государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.
То обстоятельство, что Жилищный кодекс предусматривает ряд случаев, когда собственники помещений в МКД не несут обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (например, собственники помещений в домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта), не означает запрета на уплату ими таких взносов на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
Следовательно, собственники помещений в МКД вправе на своем общем собрании до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, принять решение и о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме, и об уплате взносов на капитальный ремонт с целью финансирования такого ремонта.
Вместе с тем, поскольку Жилищный кодекс связывает уплату взносов на капитальный ремонт с определением способа формирования фонда капитального ремонта, в случае принятия собственниками до истечения срока, установленного в части 3 статьи 169 Жилищного кодекса, решения о проведении капитального ремонта, об уплате взносов на капитальный ремонт для целей финансирования капитального ремонта (часть 5 статьи 189 Жилищного кодекса), собственники помещений в этом доме должны также принять решение о формировании фонда капитального ремонта (часть 3 статьи 170 Жилищного кодекса).
Таким образом, проведение капитального ремонта до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт может осуществляться при выполнении следующих условий:
1) наличие решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении способа формирования фонда капитального ремонта и реализация данного решения в порядке, установленном Жилищным кодексом;
2) наличие решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, соответствующего требованиям части 5 статьи 189 Жилищного кодекса, в том числе определение источника финансирования капитального ремонта.
